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预约合同是双方当事人约定
什么是商品房预约合同，违反有什么后果？
什么是商品房预约合同，违反有什么后果？
一、关键词:商品房预约合同、违约责任
1.典型案例:
2014年，老巨与开发商、广告公司共同签署确认函约定，三方协商一致由开发商在广告公司投放广告，广告费共计400余万元从老巨购房款中折抵，开发商不再支付广告公司广告费随后，老巨并未向开发商购买房屋，广告公司遂要求开发商支付广告费。广告公司在支付相应广告费后以老巨违反商品房预约合同为由要求老巨赔偿各项损失1000余万元。老巨则辩称，双方不存在预约合同关系。双方因此成诉。
2.法院判决
法院经审理后认为，预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议，是当事人在本约达成一致前作出的有约束力的意思表示。本案中，三方签署的确认函从内容上看缺乏房屋买卖事宜的具体表述;从履行上看，确认函签署后，开发商也未要求老巨另行签署商品房买卖合同。因此，双方并不存在预约合同关系，开发商以老巨违反预约合同为由主张老巨赔偿损失依据不足，不予支持。
二、懂法重点:
1、什么是预约合同?预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议，是当事人在本约达成一致前作出的有约束力的意思表示。因此，预约合同具有预备性、约束性、确定性等特征。
2、预约合同和预售合同有什么区别?不同于商品房预售合同，预约合同是当事人约为将来一定期限内订立合同而达成的协议。预约合同和预售合同虽然都指向将来，但预约合同的目的是在将来另行签订“本约”，而预售合同即为“本约”，双方主要权利义务已经确定未来无需再签其他协议。
3、违反预约合同有什么法律后果?《民法典》第495条规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同的义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。据此，不履行预约合同的约定一样需要承担违约责任。
什么是预约合同，预约合同的法律效力有哪些
法律分析：预约合同是指由需要签订合同的双方提前就该合同内容和签订的事项进行约定，预约合同本身就是一种合同，只不过它的标的比较特殊，是一种订立合同的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同;预约合同的效力不能一概而论，应根据预约合同内容的完备程度进行确定.换言之，预约合同的内容决定着预约合同的法律效力，即预约根据其是否具备将来所欲订立本约的主要条款为标准，则分别具有不同的法律效力。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第四百六十四条 合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。
婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定;没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第四百六十九条 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
第四百七十条 合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)标的;
(三)数量;
(四)质量;
(五)价款或者报酬;
(六)履行期限、地点和方式;
(七)违约责任;
(八)解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
